21-08-2026
Codul urbanismului a fost aprobat prin Legea nr. 169/ 2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/313329.
Unul din scopurile principale ale CATUC este simplificarea procedurilor, împărțind lucrările de construcții în categorii clare, în funcție de impactul lor asupra mediului și comunității.
Conform CATUC, procesul de realizare a construcțiilor nu se mai bazează pe o singură procedură, ci introduce mecanisme flexibile de autorizare și realizare a lucrărilor.
Potrivit art. 259 din CATUC, procedura clasică de autorizare a construirii rămâne calea administrativă de bază pentru proiectele cu impact semnificativ asupra mediului construit: obținerea unui certificat de urbanism, obținerea avizelor și acordurilor prin intermediul Comisiei de acord unic (platforma națională de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii/ ghișeul unic național), depunerea proiectului pentru autorizarea construirii (PAC), urmate de emiterea autorizației de construire (AC).
CATUC aduce o noutate în ceea ce privește autorizația de construire, prin introducerea procedurii de notificare prealabilă, care înlocuiește vechiul regim al lucrărilor executate fără autorizație (art. 294). Pentru construcțiile noi, procedura se aplică strict în mediul rural, în intravilan, cu respectarea documentațiilor de urbanism aprobate (PUG/ PUZ) și în afara zonelor protejate sau de protecție a monumentelor istorice; pentru intervențiile asupra construcțiilor existente, notificarea este posibilă și în alte zone, tot cu excluderea zonelor protejate.
Beneficiarul notifică autoritatea locală cu privire la intenția de a construi. Dacă primăria nu transmite obiecții sau nu solicită clarificări în 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, aceasta se consideră aprobată tacit, iar lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice de la împlinirea acestui termen.
Această procedură se aplică:
– anexelor gospodărești în mediul rural: clădirile cu rol de anexă (garaje, terase acoperite, bucătării de vară, piscine, foișoare, magazii de mici dimensiuni) care nu depășesc cumulat 50 mp, precum și lucrările de compartimentare interioară fără afectarea structurii de rezistență nu mai necesită autorizație de construire, ci doar o notificare depusă la primărie, cu respectarea regulamentului local de urbanism și a regimului de înălțime (parter).
– construcțiilor temporare: în mediul rural, structurile demontabile, fără fundație, cu caracter provizoriu, de până la 20 mp și 2,5 m înălțime pot fi realizate fără nicio formalitate (nici autorizație, nici notificare).
Deși procedura este simplificată, mutarea controlului de la faza preliminară la faza post factum înseamnă că autoritatea publică poate dispune sistarea sau demolarea dacă notificarea încalcă indicii urbanistici existenți.
La art. 301, CATUC instituie autorizația de regularizare a construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia. Autorizația de regularizare nu se aplică însă oricărei construcții needificate legal, ci doar unei liste limitate de categorii: locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, anexe ale locuințelor/ gospodăriilor sau ale exploatațiilor agricole de până la 150 mp, precum și lucrări de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public, toate aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Condițiile fundamentale sunt îndeplinirea cumulativă a cerințelor legale privind protecția mediului, a cerințelor fundamentale de calitate în construcții (verificate prin expertiză tehnică) și a reglementărilor urbanistice aplicabile zonei. Pentru o perioadă de un an de la intrarea în vigoare a legii, regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, însă cu plata unor taxe de 10 ori mai mari decât cele standard.
De reținut este că această majorare de 100% a impozitului pe clădire, art. 301 alin. (11), este o măsură cu caracter tranzitoriu: se aplică lucrărilor executate cu nerespectarea autorizației de construire sau în lipsa acesteia, neregularizate până la data intrării în vigoare a CATUC, de la data constatării situației neautorizate de către autoritatea publică locală și până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor. Plata acestui impozit mărit nu echivalează cu o legalizare automată.
Dacă proprietarul nu demarează procedurile în termenul legal acordat, primăria poate dispune desființarea lucrărilor neautorizate pe cale administrativă sau, după caz, are obligația de a solicita instanței desființarea construcției, cererea urmând a fi depusă de primar în termen de 30 de zile de la expirarea termenului acordat proprietarului.
Deși CATUC nu reglementează o categorie distinctă de „autorizație directă”, procedura standard de la art. 259 se derulează mult mai rapid pentru proiectele complet conforme cu Planul Urbanistic General (PUG) local, care nu necesită derogări sau elaborarea unui PUZ/ PUD suplimentar. Legea scutește explicit lucrările de construire a locuințelor unifamiliale noi, precum și intervențiile asupra celor existente, de obligativitatea avizului privind protecția sănătății populației, iar avizele/ acordurile obținute prin Comisia de acord unic se emit, de regulă, în cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.
Această variantă simplificată vizează, în principal, casele unifamiliale situate în zone cu PUG/ PUZ aprobat, aflate în afara ariilor protejate ori a siturilor istorice. Dacă indicatorii urbanistici ai terenului (POT, CUT, regim de înălțime) respectă regulamentul local de urbanism, autorizația de construire se emite fără a mai fi necesară inițierea unui PUZ/ PUD suplimentar, eliminând avizele redundante.
Potrivit art. 283 și art. 284 autorizația de construire pentru lucrări de intervenție în primă urgență sau autorizarea lucrărilor de intervenție asupra imobilelor monument istoric și a zonelor construite protejate păstrează regimul strict aplicat clădirilor de patrimoniu și situațiilor de forță majoră. Acest tip de autorizație vizează intervențiile pe monumente istorice, imobile situate în zone de protecție a monumentelor sau lucrări de consolidare urgentă în caz de risc seismic ori calamități.
Pentru lucrările de intervenție obișnuite asupra monumentelor istorice sau din zonele construite protejate (art. 284), avizul/ acordul scris al Ministerului Culturii (sau al serviciilor deconcentrate) rămâne obligatoriu; dacă nu este emis în cel mult 60 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete, se consideră acordat tacit. În schimb, pentru cazurile de urgență (avarii, accidente tehnice, calamități sau risc seismic), autorizația de construire pentru lucrările de intervenție în primă urgență se emite imediat (art. 283), iar acordul scris al Ministerului Culturii pentru monumentele istorice aflate în această situație se emite în cel mult 5 zile lucrătoare de la depunerea documentației complete, considerându-se acordat tacit după depășirea termenului.