Intabularea fără recepție: rolul expertizei tehnice de urbanism

1. Cadrul legal privind dreptul de proprietate asupra construcțiilor

O situație des întâlnită în practica urbanistică și imobiliară este intabularea construcțiilor edificate fără autorizație de construire, care nu au proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Astfel, potrivit prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.

Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/221908), au fost aduse modificări cu privire la procedurile legale de înscriere în cartea funciară (“C.F.”) și implicit a dobândirii dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate fără autorizație de construire.

Prin art. 2 pct. 14 din Legea nr. 7/2020 se modifică prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 în sensul că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în C.F. în baza unei adeverințe/ certificat de atestare a edificării construcției, în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

Adeverința/ certificatul de atestare a edificării construcției poate fi emis de către autoritatea publică locală pe baza cel puțin a următoarelor documente:

• expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, și
• documentație cadastrală.

2. Expertiza tehnică extrajudiciară în specializarea urbanism

Intabularea unei construcții fără recepție pe baza prescripției sancțiunii și a unei expertize tehnice extrajudiciare este o procedură riguroasă de conformare tehnică posterioară. Expertiza tehnică pentru un imobil fără recepție nu este o formalitate constatatoare, ci un mecanism de restabilire a ordinii, în care sunt verificate:

• cerințele fundamentale de calitate a construcției (structura de rezistență, stabilitatea, siguranța în exploatare și securitatea la incendiu);
• încadrarea în reglementările de urbanism. Expertul verifică dacă imobilul respectă indicatorii urbanistici aprobați prin PUG sau PUZ aplicabile zonei la momentul expertizării (regim de înălțime, POT, CUT, retrageri față de limitele de proprietate.
• În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/ adeverința privind edificarea construcției.

Potrivit prevederilor Ord. nr. 2/2000 privind organizarea activităţii de expertiză tehnică judiciară şi
extrajudiciară (https://portal.just.ro/97/Documents/O2_2000.pdf), expertiza tehnică poate fi realizată de către un expert tehnic atestat în specializarea urbanism. 

Raportul de expertiză tehnică extrajudiciară în urbanism este documentul care face legătura dintre starea de fapt (existența fizică a unei construcții în teren) și starea de drept (legalitatea construcției) și prin acesta oferă autorităților publice locale informațiile necesare pentru emiterea certificatului de edificare a construcției.

Astfel, expertiza tehnică extrajudiciară în specializarea urbanism devine pilonul central de validare a legalității, iar raportul expertului tehnic extrajudiciar în urbanism elaborat conform prevederilor legale înlocuiește procesul-verbal de recepție.